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地产运营模式向制造业看齐房地产行业房地产

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【中国建材网】房地产行业高毛利率的日子已经远去。从招拍挂取代协议转让那天开始,这就是一个必然的结局。房地产与任何来料加工的制造业企业,或许并无本质的不同。只不过与制造业不同的是,房地产的“料”更值钱。

2004年之前,万科还没有成为行业老大,王石曾这样评价当时善于协议拿地的合生创展,“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰”。王石的称赞是有理由的,早在1998、1999年两年,合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国5个城市的利润总和。彼时,凭借与政府的良好关系及超前的怎么治疗小孩癫痫病眼光,合生创展90年代就在天河区低价获得了大块土地。随后在广州城市中心的扩展过程中,合生创展获利颇丰。

2004年,合生创展成为销售额破百亿元的房地产企业,当时另外一家销售破百亿的房企就是万科。如今9年过去了,合生创展销售额仍旧徘徊在百亿元的门槛。2012年,合生创展销售额仍仅为116亿元,近乎原地踏步。

业内人士分析,合生创展的销售业绩裹足不前的原因,在于其老板不希翼因为销售过快而牺牲利润率,相反,该企业希翼在土地升值中获得高额回报。然而,由于过去数年里,土地价格及资金成本水涨船高,房地产行业遭遇的政策调控也层出不穷,合生创展旧有的拿地模式及盈利模式,早已不适应多变的房地产市场。

与之癫痫病前兆症状有什么相反,一直以快速周转为盈利模式的万科及恒大地产,在这些年里却拉开了与合生创展的差距。万科今年前十月销售金额高达1458.5亿元,超过去年全年的1412亿元,创下历史新高。而恒大地产今年1~10月,累计销售金额已达912.7亿元,年内破千亿几成定局。

如今,房地产行业的运营模式,已颇似一个资金密集型的制造业。房企依靠资金杠杆在土地市场高价竞拍土地,然后尽早开工,快速建设。生产完“成品”后,又力争在短时间内完成较高的去化率以便回笼资金。

万科“住宅工业化”模式的成熟,为房地产工业化生产提供了一个可借鉴的方向。万科一个项目在采用工业化建造后,从开工建设到完全封顶,并做好外立面,用时仅仅5个多月。而采用传统工艺的同类型项目,工期则可能要一年半左右。这种超高的周转率可以让万科赢得更多时间和更多的总利润,在别的开发商在以“年”为单位安排建设周期时,万科可以用“月”为单位。

另外,住宅工业化有一个较大的好处是可降低人工成本,大量减少用工数量。此外,工业化生产还可节约大量用水。这些成本在原来暴利的地产行业或许微不足道,但在未来,成本控制将成为房地产行业竞争的重要砝码。

恒大地产的标准化运作模式也具有代表性成年人癫痫药物治疗的用药原则,恒大集团通过标准化设计,使用标准化材料,加快了项目建设速度,缩短了建设周期,简化了项目流程。这使得其从一个地方性房企,迅速低成本扩展到全国市场。

由于一线城市地价日益高昂,房企的高财务杠杆运营已成为必需。地段决定一切,产品同质化愈发明显的情况下,对房地产企业在运营中的精细化程度的要求也会越来越高。这也就是为什么万科总裁郁亮会提出,万科要全面向制造业学习。如果说地产行业已经进入下半场,那么下半场比拼的杀手锏就是产品标准化和精细化。向制造业学习,在地产业早已不再是口号。


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